Nederlandse wetgeving
Nieuwe Wet ruimtelijke ordening en de Grondexploitatiewet (GEW)
Op 1 juli 2008 zijn de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) grotendeels in werking getreden. Doelstelling van de wet is een goede regeling voor kostenverhaal en enkele locatie-eisen bij particuliere projectontwikkeling. Daarnaast wil de regering ook meer transparantie, zeggenschap voor de consument en concurrentie.

Kostenverhaal
Vanuit het oogpunt van staatssteun in het onderdeel van de Wro, de Grondexploitatiewet (GEW) van belang. De GEW voroziet in een nieuw systeem van kostenverhaal. De kosten van de grondexploitatie zijn bijvoorbeeld de kosten van bouw- en woonrijp maken, de kosten van de aanleg van groenvoorzieningen en waterpartijen, de kosten van milieu- en archeologisch onderzoek en van bodemsanering.

1. Het privaatrechtelijke spoor
Gemeenten mogen overeenkomsten met ontwikkelaars blijven sluiten en de kosten van gebiedsontwikkeling via deze overeenkomsten verhalen.

2. Het publiekrechtelijke spoor
Als dat niet lukt, hebben gemeenten de mogelijkheid om kosten te verhalen via een exploitatieplan in combinatie met een financiële voorwaarde aan de bouwvergunning. Het publiekrechtelijk instrument voor het kostenverhaal is aanvullend en werkt als stok achter de deur. Het instrument kan worden toegepast bij bouwlocaties in de plaats van de baatbelasting.

Zowel bij het aangaan van exploitatieovereenkomsten, het opstellen van het exploitatieplan als de gronduitgifte zal de gemeente vaak moeten onderzoeken of staatssteun in de zin van het Verdrag betreffende de werking van de EU aan de orde is. Bijvoorbeeld, wanneer een gemeente zonder afdoende tegenprestatie tekorten van een locatie, welke (deels) door particuliere eigenaren wordt ontwikkeld, voor haar rekening neemt, is in principe sprake van staatssteun. Als dat zo is moet de gemeente onderzoeken of de steun valt onder een vrijstelling (zie 'Wet- en regelgeving/ Vrijstellingsverordeningen'). Is dat niet het geval dan moet de gemeente de steunmaatregel aanmelden in Brussel of de grondexploitatie aanpassen. De in dit wet opgenomen regeling met betrekking tot de openbaarheid van exploitatieovereenkomsten en exploitatieplannen beoogt aan een grotere transparantie van gemeentelijke grondprijzen en grondbeleid bij te dragen. Daarmee wordt de naleving van staatssteunregels bevorderd.

Planschade
Ruimtelijke plannen en besluiten kunnen schade, zoals een waardedaling van onroerend goed, veroorzaken. Burgemeester en wethouders kunnen aan een belanghebbende die zulke schade lijdt, een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekennen, indien de schade niet redelijkerwijs voor zijn rekening behoort te komen en mits de schade niet anderszins vergoed wordt.
Als projectontwikkelaars plannen ontwikkelen die planschade veroorzaken, mag een gemeente de planschadekosten op deze ontwikkelaar verhalen (art. 6.4a Wro). Hierover kunnen in een overeenkomst over grondexploitatie afspraken met de ontwikkelaar worden gemaakt (artikel 6.24, eerste lid, onder b, Wro).
De wettelijke basis voor het publiekrechtelijk verhaal van planschadekosten is gelegd in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede Wro.
Het niet (of onvolledig) verhalen van planschade op een projectontwikkelaar kan leiden tot problemen op het gebied van staatssteun. Zie 'Praktijk' hieronder.

Meer informatie
Dossier Grondbeleid, website ministerie van VROM 
Dossier Wet ruimtelijke ordening, website ministerie van VROM
Dossier Grondbeleid, VNG

Handreiking Grondexploitatiewet
VROM, VNG en de VVG (Vereniging van Grondbedrijven), februari 2008.
Een uitvoerige handreiking voor het werken met de Grondexploitatiewet. In deze handreiking worden ook aspecten van staatssteun aangestipt.

Praktijk
Transacties met grond en gebouwen
Enkele hieronder opgenomen voorbeelden van Nederlandse (decentrale) steunmaatregelen geven inzicht in de wijze waarop de Commissie haar beleidsregels in de beschikkingenpraktijk toepast:
FMC Delfzijl (1998)
SCI (2001)
Valmont (2001)
Reebok Rotterdam (2001)
Beschikking van de Commissie tot inleiding van formele onderzoeksprocedure inzake verkoop van grond aan AZ en AZ Vastgoed BV (2003) en de eindbeschikking van de Commissie inzake AZ en AZ Vastgoed (2006)
Jachthavens zonder winstoogmerk (2003)
Voor een nadere uitwerking van deze en andere beschikkingen zie Handreiking Grondtransacties en Staatssteun.
Oosterhout, Bouwproject Zwaaikom (2008)

Nederlandse rechtspraak
Kort geding tegen gemeente Noordwijk inzake de herontwikkeling van de locatie Rederijkersplein, Zaak nr. LJN: BF4232, Rechtbank 's-Gravenhage, 315915 / KG ZA 08-947, 24 september 2008.
Deze zaak gaat primair over de aanbestedingsplicht van de gemeente bij gebiedsontwikkeling. De eiseres doet echter ook beroep op staatssteun. Zij heeft een klacht ingediend bij de Europese Commissie om te laten onderzoeken of het samenwerkingsverband tussen de gemeente en de gekozen ontwikkelaar aan de Europese regels voldoet. Het vermoeden van staatssteun bestaat volgens de eiseres omdat de gemeente voor de verkoop van de grond geen onafhankelijke taxatie heeft laten uitvoeren en evenmin voor een onafhankelijke biedprocedure heeft gekozen.

Minister van Verkeer en Waterstaat, Belangenvereniging LMPweg en appellanten vs het College van GS van Noord-Brabant, LJN: BB4338, Raad van State, 26 september 2007.
De provincie heeft het bestemmingsplan 'De Zwaaikom' van de gemeente Oosterhout goedgekeurd. In beroep tegen de goedkeuring stellen de appellanten dat de gemeente de grond in het plangebied niet tegen de marktwaarde heeft verkocht. Daarnaast wordt het plan met gemeentelijke en provinciale bijdragen (de Wet Stads- en dorpsvernieuwing) gefinancierd, wat volgens de appellanten in strijd is met art. 107 lid 1 VWEU. De gemeente heeft niet aangetoond voor welke doeleinden de overheidsmiddelen worden aangewend. Daarnaast heeft de verkoop van gronden niet plaatsgevonden in overeenstemming met de toepasselijke mededeling van de Commissie. Er heeft geen taxatie vooraf plaatsgevonden en er is geen openbare biedprocedure gehouden. De Raad van State is van oordeel dat de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. Het besluit van de GS is in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel genomen. Naar aanleiding van deze uitspraak heeft de gemeente Oosterhout het project ter goedkeuring voorgelegd aan de Europese Commissie. In juni 2008 heeft de Commissie bevestigd dat in dit geval toch geen sprake was van staatssteun. Zie de beschikking nr. N 209/2008, Oosterhout, Bouwproject Zwaaikom.

Planschade
Uit de beschikking van de Europese Commissie inzake Marktpassageplan Haaksbergen nr. C 33/2005 (ex N277/2004) van 4 april 2006 blijkt dat het niet (volledig) verhalen van planschadekosten op een particuliere ontwikkelaar die de schade heeft veroorzaakt, tot staatssteunproblemen kan leiden. In deze zaak had de gemeente o.a. toegezegd om 35 % van de mogelijke kosten in verband met schadevorderingen op grond van de toen geldende oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (art. 49) aan de bij het project betrokken ontwikkelaars toe te kennen. Op basis van de toenmalige mededeling van de Commissie over de garanties (punt 2.1.2) kwalificeerde de Commissie deze toezegging van de gemeente als een voordeel voor de ontwikkelaars: ‘het risico dat als gevolg van schadevorderingen vergoedingen moeten worden uitbetaald, wordt gedeeltelijk door de overheid gedragen’ en ‘de gemeente ontvangt voor deze gedeeltelijke garantie geen premie. Door deze maatregel ontlopen de ondernemingen derhalve de kosten die zij normaal in het kader van een bouwproject moeten dragen, hetzij in de vorm van een garantie/ verzekeringspremie, hetzij, indien zij geen verzekering afsluiten, in de vorm van voorzieningen voor de mogelijke uitkering van een schadevergoeding. Er is derhalve sprake van een voordeel.’ Kortom, wilde de gemeente het voordeel voorkomen, dan hadden de ontwikkelaars voor deze garantie een passende garantiepremie moeten betalen.

Meer informatie
Klinge-van Rooij, I., Stol, P., Staatssteun en gebiedsontwikkeling. De beschikking inzake ‘Marktpassage Haaksbergen’, in Vastgoedrecht 2006-5, p. 114-120.